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索引號: 0713/2022-02022 組配分類: 政策文件
發布機構: 武穴市人民政府 發文日期: 2022-08-04
文 號: 有效性: 有效
武穴市人民政府辦公室關于印發《武穴市居民小區業主大會和業主委員會管理辦法(試行)》的通知 發布日期:2022-08-04 瀏覽次數: 字體:[ ]

各鎮人民政府,市直有關部門,各街道辦事處:

《武穴市居民小區業主大會和業主委員會管理辦法(試行)》已經武穴市人民政府九屆12次常務會議研究通過,請認真貫徹執行。

                                                                                                                             2022年7月21日        

武穴市居民小區業主大會和業主委員會

管理辦法(試行)

為落實省、黃岡市和武穴市關于黨建引領基層社會治理的工作部署,進一步健全完善武穴城區居民小區治理體系,著力提升居民小區治理能力,根據《中華人民共和國物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》《湖北省物業服務和管理條例》《中共黃岡市委關于加強城鄉居民小區黨組織建設提升基層社會治理效能的意見》(黃發〔2020〕6號)、黃政辦發〔2020〕43號中的《黃岡市區居民小區業主大會和業主委員會管理辦法(試行)》和武穴市深化新時代黨建引領加強城鄉基層社會治理相關文件精神,結合武穴實際,制定本辦法。

一、堅持黨建引領,依法成立業主大會和選舉業主委員會 

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利,履行相應的義務。業主委員會由業主大會依法選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受業主的監督。

(一)明確業委會(物管會、自管會)的組建條件。業主委員會、物業管理委員會、垸場自治委員會要覆蓋所有街道居民小區?!逗笔∥飿I服務和管理條例》規定,物業區域內交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的,或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十的,或者自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的,所在社區應當籌備組織召開物業區域內首次業主大會會議,依法選舉產生業主委員會。不具備上述條件的小區,由建設單位成立暫時性的物業管理委員會,簡稱物管會;以垸場為單位的小區、居民住房比較分散、不便于組建業委會的,建立垸場自治管理委員會,簡稱自管會。

(二)推進業主大會的籌建工作。符合成立業主大會條件的,各鎮(街道)應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

各小區應依法成立業主大會,并選舉產生業主委員會。一個物業管理區域成立一個業主大會,由物業區域內全體業主組成。小區業主人數較少且經全體業主同意,不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會或業主委員會職責。首次業主大會應按有關規定要求依法依規籌備,籌備組組長由各鎮(街道)代表或各鎮(街道)委托所在社區“兩委”班子成員擔任。業主大會成立由各鎮(街道)、社區負責指導、協調,小區黨組織加強領導和把關,并承擔具體籌備工作。業主人數超過300人的物業區域,可以成立業主代表大會,履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表大會由業主代表組成。

(三)做好對業主身份條件的審核工作。小區業主是指不動產所有權人,即房屋所有權證或者房屋不動產權證書中載明的權利人。尚未依法辦理不動產登記(含房屋所有權登記)、根據法律規定可確認不動產所有權的房屋實際居住人,也可視為業主。已經達到交付使用條件,尚未出售或者雖已出售尚未向物業買受人交付的專有部分,其建設單位為業主。不具備業主身份條件的小區居民,不應推選為業主代表或業主委員會成員。

(四)強化對業主代表和業主委員會委員資格條件把關。業主代表推選由社區居委會負責指導,小區黨組織加強領導統籌和把關。業主委員會由業主大會或業主代表大會選舉產生。規范業主代表和業主委員會委員推選程序,社區居委會在各鎮(街道)指導下加強對候選人的資格審查,紀檢監察、公安、法院、信訪等相關機構和部門予以支持配合。小區黨組織指導業主委員會制定管理規約和業主委員會選舉辦法,對業主代表和業主委員會委員資格條件進行具體約定。

(五)激勵黨員干部及公職人員參與小區管理。鼓勵引導把符合條件的在職、退休黨員干部及公職人員、人大代表、政協委員推選為業主代表和業主委員會委員;條件具備的小區,業主代表中黨員比例應達到50%以上,業主委員會委員中黨員比例應達到50%以上。大力推行小區黨組織、業委會成員“雙向進入”“交叉任職”,條件具備的小區其“交叉任職”的比例不少于三分之一。鼓勵把符合條件的小區把黨組織書記通過法定程序推選為業主委員會主任。

二、突出規范運行,切實加強對業主大會和業主委員會的指導監督

市民政局應牽頭開展培訓,提供成立業主委員會的指導手冊。各鎮(街道)要把業主大會和業主委員會的建設管理工作納入社區建設、社區治理的工作范疇,重點加強對老舊小區、安置小區成立業主委員會的指導,會同居民委員會加強對業主大會和業主委員會日常工作的業務培訓和監督,對制定、修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程、解聘、選聘、續聘、更換物業服務企業、物業服務收費或調價、小區公共收益,繳存、使用住宅專項維修資金等有關小區共同管理事務提出建議和意見,協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系,調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛,引導、規范業主大會和業主委員會合法合規開展工作。 

(六)加強工作指導。各鎮(街道)要加強對轄區內小區業主大會及業主委員會運行的規范統籌、綜合協調。社區要加強對轄區內小區業主大會及業主委員會組建、換屆、增補改選和日常運行等的指導和監督。民政部門負責業主委員會的業務指導、政策指引和日常監管,督促小區自治機構依法依規自治管理,加強小區管理情況調研分析,及時制訂完善相關政策措施。業主委員會應積極配合并自覺接受社區和民政部門指導、監督,定期報告工作。

(七)規范業主大會運行程序。業主大會或業主代表大會由業主委員會組織并主持,也可根據實際情況由社區居委會或小區黨組織主持。業主委員會提請業主大會或業主代表大會審議的重大事項、重要問題等,應事先提交小區黨組織討論通過。屬于業主共同決定的事項,應依法依規經過業主大會或業主代表大會決定,不得以業主委員會會議或其他會議決定代替。業主大會或業主代表大會審議表決事項,可根據情況采用會議表決或征求意見等多種方式。

(八)規范業主委員會運行程序。業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任。業主委員會任期內,委員出現空缺時應及時補足;空缺委員人數未達到50%的,通過召開業主大會會議進行補選,或者根據業主大會議事規則規定進行增補;空缺委員人數超過50%的,業主委員會應停止工作,由小區黨組織提請選舉新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿,或因空缺委員人數超過50%而停止工作,在新一屆業主委員會選舉完成之前,由社區居委會代行業主委員會的職責,可委托小區黨組織負責小區日常事務。

(九)加強業主代表管理。業主代表候選人應按樓棟、單元或區域進行推選,堅持業主自薦與組織推薦相結合,同時兼顧所代表的物業專有面積均衡,并有三分之二以上業主參加、三分之二以上參與人數同意才能當選。一個樓棟、一個單元或區域不得少于l名業主代表,業主代表人數不得少于物業區域業主總人數的1%。業主代表應依法履行代表職責,審議表決事項前應通過適當方式征詢業主意見,業主委員會應提供必要條件或便利。業主代表應根據征詢意見的情況,綜合相關政策法規及多方面情況,依法公正行使表決權,未經同意表決意見不得對外公開。

(十)建立業主委員會委員退出機制。業主委員會工作規則應明確業主委員會委員的辭職、免職、罷免條件和程序。業主委員會要加強對委員的管理和考評,小區黨組織及業主監督委員會要加強日常監督。對喪失委員資格條件的,利用職權干擾小區日常管理和運轉的,不服從社區居委會指導或拒不執行業主委員會決定的,業主委員會或小區黨組織應當報請各鎮(街道)、社區居委會開展調查核實,責令其暫停履行職責,由業主代表大會決定終止其委員職務。

(十一)全面推行樓棟長制度。樓棟長一般由業主自薦、樓棟推選產生,且應經過必要的資格條件審查。樓棟長空缺的,鼓勵與引導樓棟黨員干部及公職人員、業主代表志愿擔任樓棟長。業主委員會應加強對樓棟長的日常服務管理。

三、健全管理機制,提升小區治理工作質效

(十二)明確業主監督委員會組成人員。業主監督委員會由業主及物業區域公共服務管理人員組成,其人選由社區居委會和小區黨組織征求各方面意見協商產生,并報業主大會或業主代表大會備案。業主監督委員會委員可以由各鎮(街道)負責人、轄區公安干警、社區或小區黨組織成員、網格員、業主代表、樓棟長、下沉黨員及公職人員、居住在小區人大代表和政協委員等組成,且應經過相關部門資格審查。業主監督委員會人數為不超過11人的單數,其中黨員不少于總人數的三分之一。業主監督委員不得與業主委員會交叉任職。

(十三)鼓勵小區設立業主監督委員會。業主監督委員會在小區黨組織領導下,監督業主失德失信行為、業主委員會失職失責行為以及小區管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則等規定執行情況。業主監督委員會列席業主大會和業主代表大會會議,業主監督委員會主任列席小區黨組織、業主委員會會議。業主監督委員監督建議可作為小區有關資格審查、檢查考評、征求意見、討論審議的重要依據,重要的監督建議可提交業主大會或業主代表大會表決。

(十四)建立健全小區治理協調機制。健全小區黨組織、業主委員會和物業服務企業“三方聯動”協調機制,形成小區黨組織、業主委員會、物業服務企業和業主“四位一體”治理體系。小區黨組織主要負責小區治理的政治引領、思想引導和組織把關;業主委員會主要負責貫徹落實小區黨組織決議,執行業主大會或業主代表大會決定,具體管理小區日常事務;物業服務企業按合同約定履行物業服務職責。大力推行黨組織提議、業主委員會商議、業主大會或代表大會決議運行機制,提交業主大會或代表大會審議事項,應經過小區黨組織提議、業主委員會討論。

(十五)實施信息化管理。建設并打通市域政務服務APP、服務熱線、微信公眾號等渠道,推動黨建、政務、服務“多網合一”,為提升小區治理水平提供便捷化信息服務。在確保業主意見表達真實、有效的前提下,建設業主決策網上投票系統,鼓勵與支持積極采用在線投票形式進行審議表決。

   


                                                                                                                        武穴市人民政府辦公室         

                                                                                                                            2022年7月21日

《武穴市居民小區業主大會和業主委員會管理辦法(試行)》解讀

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